Sau thời gian dài thiếu hụt nguồn cung, thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn sôi động hơn khi hàng loạt dự án cao cấp và hạng sang đồng loạt mở bán. Việc nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc đắt tiền đã đẩy mặt bằng giá phổ biến lên trên 100 triệu đồng/m².
Trong nửa cuối năm, nhiều dự án từng đình trệ được tái khởi động, song song với sự xuất hiện của các dự án mới. Tại khu Tây, The Westique Residences được triển khai trên đại lộ Kinh Dương Vương với 99 căn hộ cao cấp, dự kiến mở bán vào tháng 9 với mức giá khoảng 90-100 triệu đồng/m².
Ở khu vực trung tâm, mức giá còn cao hơn đáng kể. The Grand Manhattan được tái mở bán với giá khoảng 350 triệu đồng/m², Lancaster Lincoln dự kiến chào bán quanh mức 300 triệu đồng/m², trong khi Legacy 66 có giá dự kiến khoảng 119 triệu đồng/m².
Ngoài các dự án mới, thị trường còn ghi nhận sự góp mặt của nhiều dự án hiện hữu như The Privé, The Global City, Noble Crystal Riverside, Metropolis Thủ Thiêm, Ansana by Kita và Sunshine Sky City. Phần lớn đều được định vị ở phân khúc cao cấp, với giá bán trung bình từ 100 triệu đồng/m² trở lên.
Theo CBRE Việt Nam, TP.HCM có thể đón hơn 45.000 căn hộ mở bán trong năm nay, trong đó gần 90% thuộc phân khúc cao cấp. Riêng khu vực TP.HCM cũ dự kiến có khoảng 22.800 căn, gấp ba lần năm trước, chủ yếu tập trung tại những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quá trình mở rộng đô thị.
Đất Xanh Services cũng dự báo từ nay đến cuối năm, khu vực nội thành sẽ có thêm khoảng 15.000 căn hộ từ hơn 13 dự án. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới vẫn thuộc nhóm cao cấp và hạng sang, khiến giá căn hộ khó giảm trong ngắn hạn.
Dù nguồn cung căn hộ đang tăng trở lại, giá bán vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Theo dự báo của One Mount Group, giá sơ cấp tại khu vực trung tâm có thể tăng thêm 3-5% trong nửa cuối năm và tiếp tục tăng 15-20% vào năm sau, khi nhiều dự án siêu sang được đưa ra thị trường. JLL Việt Nam cũng cho rằng giá căn hộ cao cấp tại TP.HCM có thể tăng khoảng 5-6% trong nửa cuối năm. Hiện phần lớn dự án mới có mức giá từ 100 đến 320 triệu đồng/m², ngoại trừ một số dự án nằm xa khu vực trung tâm.
Việc nguồn cung ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp được xem là xu hướng khó tránh khỏi, bởi quỹ đất tại khu vực lõi đô thị ngày càng hạn chế. Cùng với đó, giá đất và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng liên tục tăng cao, khiến tổng vốn đầu tư dự án bị đẩy lên đáng kể. Riêng tại khu Đông, giá đất ở hiện phổ biến trên 100 triệu đồng/m² và còn cao hơn nhiều tại các vị trí đắc địa.
Với mặt bằng chi phí trên, chủ đầu tư buộc phải phát triển các dự án có giá bán hàng trăm triệu đồng mỗi m2 mới có thể đảm bảo hiệu quả đầu tư. Đây cũng là nguyên nhân khiến phần lớn nguồn cung mới tại khu vực trung tâm tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi các sản phẩm trung cấp, vừa túi tiền sẽ dần dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh - nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí phát triển dự án thấp hơn.
Theo các đơn vị nghiên cứu, điểm đáng chú ý của thị trường 6 tháng cuối năm không phải quy mô nguồn cung mà là việc nhiều dự án cùng phân khúc đồng loạt mở bán trong thời gian ngắn tại khu vực nội thành. Điều này khiến các chủ đầu tư không chỉ cạnh tranh với nguồn hàng trên thị trường thứ cấp mà còn đối đầu trực tiếp với các dự án mới có vị trí, mức giá và nhóm khách hàng mục tiêu tương đồng.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết thị trường đang bước sang một chu kỳ mới khi nguồn cung dần phục hồi sau nhiều năm gián đoạn. Dù quy mô nguồn cung vẫn chưa bằng giai đoạn cao điểm trước đây, nó đủ để tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho người mua.
Theo bà Trang, khi nguồn cung tăng lên, lợi thế không còn nghiêng tuyệt đối về phía chủ đầu tư. Người mua có thêm thời gian để so sánh giữa nhiều dự án về vị trí, pháp lý, chất lượng xây dựng, đơn vị vận hành và chính sách thanh toán trước khi quyết định xuống tiền.
"Cuộc cạnh tranh của thị trường không còn là ai có sản phẩm để bán mà là ai tạo ra sản phẩm đủ hấp dẫn để khách hàng lựa chọn", bà nói.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cũng cho rằng cán cân đang dần dịch chuyển về phía người mua. Nếu trước đây việc sở hữu một dự án đủ điều kiện mở bán đã là lợi thế thì nay nhiều dự án cùng xuất hiện trong một khu vực khiến doanh nghiệp phải cạnh tranh quyết liệt hơn để thu hút khách hàng.
Theo ông, trong bối cảnh chi phí đất, xây dựng và tài chính đều tăng mạnh, dư địa giảm giá bán gần như không còn. Thay vì hạ giá, các doanh nghiệp chuyển sang cạnh tranh bằng chính sách bán hàng như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu, tặng gói nội thất hoặc miễn phí quản lý trong những năm đầu.
Bên cạnh các ưu đãi tài chính, tiến độ xây dựng, chất lượng bàn giao, năng lực vận hành và uy tín thương hiệu cũng trở thành những yếu tố quyết định khả năng bán hàng. Khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, mỗi dự án đều phải chứng minh được lợi thế riêng để đạt tỷ lệ hấp thụ tốt.
Knight Frank Việt Nam dự báo năm tới, thị trường TP HCM mở rộng sẽ đón khoảng 76.000 căn hộ mới, trong đó gần 32.000 căn thuộc khu vực TP HCM và chủ yếu là phân khúc cao cấp, hạng sang. Lượng nguồn cung lớn cùng tập trung vào một phân khúc được dự báo sẽ khiến cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng gay gắt, không chỉ về vị trí và chất lượng sản phẩm mà còn ở chính sách bán hàng và trải nghiệm khách hàng.
Nguồn: Hưng Chính sưu tầm
